وکیل پیش فروش آپارتمان
آیا مالکین آپارتمانی مجاز می باشند در تعیین قدرالسهم از عرصه بر اساس توافق عمل نمایند؟
قانون تملک آپارتمانها تلفیقی از قانون مدنی و قانون ثبت و ….می باشد .
قانون تملک اپارتمانها در موادی که به روابط و حق و حقوق و تعهدات مالکان مشاعی نظر دارد ،موثر از ق م بویژه از مبحث احکام شرکت (مواد ۵۷۱ الی ۶۰۶ )می باشد
هر چند در ماده ۱۰ قانون تملک اپارتمانها قدر السهم مالکین مشاعی بر مبنای مساحت قسمتهای اختصاصی برسمیت شناخته شده است ، لیکن در همان قانون مالکین مشاعی ملزم نشده اند که نمی توانند خلاف قدرالسهم برسمیت شناخته خود با هم توافق و تراضی نمایند .
در واقع حکم ماده ۱۰ قانون تملک آپارتمانها جنبه ارشادی و انهم برای هزینه های مشترک دارد و آمرانه نیست وگرنه قانونگذار تصریح می نمود که مالکین حق تصمیم گیری مغایر قدر السهم اختصاصی را ندارند .
در مواردی که قانونگذار بهر دلیلی حقوقی را از ذیحق سلب می کند صریحا”در متن قانون به آن تصریح می نماید ( مثلا’در ماده ۳۰ قانون مالک و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ درج شده(کلیه طرق مستقیم و غیر مستقیم که طرفین به منظور جلوگیری از مقررات این قانون اتخاد نمایند پس از اثبات در دادگاه بلااثر و باطل ..)
با توجه به عمومات قواعد قراردادها و مبحث احکام شرکت در قانون مدنی ودر قالب قرارداد خصوصی موضوع ماده ۱۰ قانون مدنی ، شرکا(مالکین مشاعی در عرصه مجتمع ساختمانی) حق و اختیار دارند که هر گونه قراردادی را که مورد توافق و تراضی مالکین مجموعه یا حتی اشخاص خارج از مجموعه نظیر بانک باشد جهت ساخت وساز در احداث مجموعه جدید منعقد نمایند از جمله در نسبتهای مساحت اختصاصی تغییر دهند (توجه نمائیم بحت توافق و تراضی در حقوق خصوصی مطرح است وتداخلی با حقوق عمومی ندارد ) و در قرارداد تنظیمی (قرارداد مشارکت مدنی سرمایه از بانک و زمین از مالکین) در خصوص شرایط قرارداد توافق و تراضی نمایند از جمله برای تقسیم واحد های احداثی در مجموعه باهم تراصی نمایند ودر قرارداد تنطیمی بدون الزام به رعایت مساحت تثبیت شده اختصاصی خود با هم توافق و قراردادی تنطیم نمایند و ضمن قرارداد کارشناسی ارزیابی واحدها و تعیین قدر السهم اختصاصی شرکا ( مالکین و بانک ) را به کارشناس مورد نظر خود یا کارشناس رسمی دادگستری محول نمایند و کارشناس در قالب مفاد مندرجات قرارداد تنظیمی که در واقع قانون اختصاصی مالکین مجموعه می باشد اظهار نظر نماید. (ماده ۵۷۵ ق م تصریح دارد (هر یک از شرکا به نسبت سهم خود در نفع و ضرر سهیم می باشند ”مگر اینکه “” برای یک یا چند نفر از آنها در مقابل عملی سهم زیادتری منظور شده باشد)
سالهاست که تنظیم این گونه عقود اسلامی در قالب قراردادهای خصوصی مشارکت مدنی موضوع ماده ۱۰ قانون مدنی در دفاتر اسناد رسمی معمول است . ابراهیم جلالی/کارشناس رسمی امور ثبتی
