تعارض سند عادی با سند رسمی
تعارض سند عادی با سند رسمی
رای بدوی
«با توجه به تصویب قانون احکام دایمی برنامه های توسعه کشور مصوب ۱۰/۱۱/۱۳۹۵ و انتشار آن در روزنامه رسمی کشور مورخ ۲۰/۱/۱۳۹۵ که به موجب ماده ۷۳ قانون مذکور: «این قانون پس از انقضای برنامه پنجساله توسعه چمهوری اسلامی ایران لازم الاجراست». مضافاً به اینکه حسب ماده واحده ۱۸/۱۲/۱۳۹۴: «ماده ۲۳۵ قانون برنامه پنجساله تا پایان ۱۳۹۵ تمدید و با تصویب برنامه ششم توسعه و ابلاغ آن، ملغی الاثر می شود»؛ فلذا با توجه به ماده ۴ قانون مدنی، قانون موصوف و ماده ۶۲ آن نسبت به معاملات گذشته اثری ندارد. به عبارت دیگر ماده ۶۲ قانون مذکور چون مستلزم حکم ماهوی است، نمی تواند نسبت به قراردادهایی که ثابت بر وضع آن منعقد شده است، حاکم باشد. ثانیاً، در ماده ۶۲ قانون فوق آمده است: «كليه معاملات راجع به اموال غيرمنقول ثبت‌شده مانند بيع، صلح، اجاره، رهن و نيز وعده يا تعهد به انجام اين‌گونه معاملات بايد به‌طور رسمي در دفاتر اسناد رسمي تنظيم شود. اسناد عادي كه درخصوص معاملات راجع به اموال غيرمنقول تنظيم شوند مگر اسنادي كه بر اساس تشخيص دادگاه داراي اعتبار شرعي است در برابر اشخاص ثالث غيرقابل استناد بوده و قابليت معارضه با اسناد رسمي را ندارند.». به نظر می رسد حتی در فرضی که شمول این ماده را به معاملات گذشته و بعد از تصویب این قانون (توامان) نیز بدانیم، موضوع از چند جهت قابل بررسی است. نخست منظور از اعتبار شرعی چیست؟ آیا اعتبار شرعی رکنی از ارکان صحت معاملات است؟ آبا با کشف دادگاه مبنی بر اثبات وقوع عقد بیع، رکنی به ارکان صحت معامله اضافه می شود؟ به باور دادگاه، در واقع، اعتبار شرعی همان اعتبار قانونی است و بیش از آن نمی تواند باشد؛ زیرا اولاً در نظام حقوقی ایران، با وجود قانون، نوبت به مراجعه به منابع دیگر نمی رسد و ثانیاً شرایط و ارکان عمومی صحت قراردادها در ماده ۱۹۰ قانون مدنی منعکس شده و ماده ۶ قانون آیین دادرسی مدنی نیز وظیفه کنترل قراردادها را به دادگاه می دهد که اگر بر خلاف نظم عمومی و اخلاق حسنه باشد، بی اعتبار تلقی شوند. ثالثاً اگر منظور ماده ۶۲ مذکور، معتبر بودن هر معامله عادی و نقض حقوق اشخاصی باشد که سند رسمی در اختیار دارند «در حدودی که واجد حسن نیت هستند»، نیازی به انشاء ماده ۶۲ به این کیفیت نبود؛ چرا که در این ماده هم به «تشخیص دادگاه» اشاره دارد و حال آنکه حکم دادگاه اصولاً اعلامی است نه تأسیسی و این خود نشان می دهد که در این مورد، هر سند عادی را نباید پذیرفت و باید به مبانی دیگر و رعایت مقررات ثبتی توجه داشت و نیز در این ماده از «اعتبار شرعی» یاد می کند که صرفنظر از ابهام آن، حداقل مفید این معناست که معامله باید در وضعیتی باشد که از نظر حقوقی، قابل اتکا و اعتماد باشد، زیرا در نظام قانونی، معامله حقوقی و شرعی نباید دوگانه باشد و بنابراین با وصف ماده ۶۲ هنوز هم دادگاه باید با توجه به کل مقررات حاکم بر تعارض اسناد عادی و رسمی به موضوع بنگرد و تصویب ماده ۶۲، به مثابه خط بطلانی بر همه مقررات ثبتی و رسمی نیست. مضافاً اینکه اگر اینگونه به موضوع بنگریم که با کشف دادگاه از اعتبار بیع عادی و اعتبار بخشی کامل به آن، باید تمام شراط صحت و استناد و معارضه با اسناد عادی را بر چنین امری مترتب کنیم، در واقع چنین کشفی موجب حل اختلاف فی مابین خریدار و فروشنده می شود و نسبت به اشخاص ثالث با حسن نیت، نقش مخربی خواهد داشت که خود بر خلاف مذاق شرع و اعتماد به اسناد رسمی است. همچنانکه مطابق اصل لاضرر، همین که حکم اولیه شرعی«فرض اعتبار داشتن سند عدی و بیع غیر رسمی در مقابل دیگران» سبب ضرر غیر شود باید مورد نفی قرار گیرد و از این رو، دادگاه سند عادی را در مقابل هر دارنده با حسن نیتی که به قانون رسمی کشور و اسناد معتبر اتکا کرده است، غیرقابل استناد می داند و حکم اولیه صحت شرعی، معامله ای را که بدون موازین قانونی، بعد از آن همه تاکید و رسمی نمودن سند و حضور در مراجع قانونی برای بایید سند مورد تایید قرار نمی دهد زیرا حکمی ضرری است که باید نفی شود.
دوم- نظر به اینکه آنچه از ماده ۶۲ قانون احکام دائمی مستفاد می شود بیش از این نیست که سند عادی نیز ممکن است قابلیت استناد داشته باشد و این در حالی است که سابق بر این، جز در موارد محدود، چنین قابلیتی برای سند عادی در مقابل سند رسمی مورد تایید نظام حقوقی نبود و نظر به اینکه ماده یاد شده دلالتی بیش از این ندارد (قابلیت استناد و معارضه داشتن) و از نظر تقدم و ترجیح نسبت به سند رسمی، هیچ حکمی را بیان نمی کند، اما برابر ماده ۷۲ قانون ثبت اسناد و املاک، سند رسمی دارای «اعتبار کامل نسبت به اشخاص ثالث» است، اما چنین وصفی در مورد سند عادی در هیچ جای قانون تصریح نشده است و لذا حتی با فرض قابلیت استناد نیز،باز هم تقدم اعتبار اسناد عادی نسبت به سند رسمی، در شرایط مساوی، منتفی است و در نظام حقوق منظم، نمی توان فراتر از قانون عمل کرد و وقتی تنظیم سند به صورت رسمی در مقررات ثبتی و نیز به حکم بخش اول ماده ۶۲ الزامی است، در این شرایط دادگاه نمی تواند سند عادی را که بر خلاف دستورات امری مقنن تنظیم گردیده، بر سند رسمی که با رعایت قانون تنظیم شده است، مقدم و مرجح بداند و مبانی اصل اعتماد مشروع و استحکام معاملات نیز موید این معناست، لذا به باور دادگاه صرف وضع ماده ۶۲ مذکور، به معنای نقض همه قواعد دیگر مانند اعتبار کامل سند رسمی در مقابل دیگران و اعتبار نسبی سند عادی، نیست تا ابطال سند رسمی را به استناد معامله مقدم عادی، بتوان قابل توجیه دانست و نظر به اینکه تنها در صورتی که دارنده سند رسمی در موقعیت سوء نیت و تقصیر و یا قصور باشد می توان بیع عادی را با شرایط صحت و کافی بودن دلایل اثباتی آن، موجب بطلان سند رسمی دانست که در این صورت هم کافی است یکی از خریداران با سند رسمی، در سلسله نقل و انتقالات متعدد، واجد حسن نیت باشد تا مورد حمایت قرار گیرد و در واقع، بر اساس مبانی تنوری قابلیت استناد و اعتبار کامل سند رسمی، تنها در صورتی که دارنده سند رسمی، آن را به نحوی بدست آورده که می بایست از روابط اشخاص دیگر نسبت به مبیع اطلاع حاصل می کرد و با علم یا امکان اطلاع از بیع عادی، اقدام نموده باشد، حق تکیه بر قواعد حقوقی حمایت از سند عادی را ندارد (قاعده اقدام) و حال آنکه در این پرونده چنین شرایطی محرز نشده و لذا نمی توان اعتبار شرعی را برای سند عادی تعریف کرد …النهایه … حکم بر بطلان دعوای خواسته ردیف اول صادر و اعلام می نماید».
رای دیوان
شعبه ۲۲ دیوان عالی کشور به موجب دادنامه شماره ۹۷۰۹۹۷۰۹۰۸۳۰۰۱۷۰ مورخ ۳۱/۶/۱۳۹۷ موضوع پرونده شماره ۹۷۰۱۶۸، با تأیید استدلال دادگاه، مقرر می دارد: «فرجام خواهی … نسبت به آن قسمت از دادنامه شماره ۹۷۰۹۹۷۶۶۱۳۴۰۰۱۷۲ صادره از شعبه ۲ دادگاه عمومی حقوقی خرم آباد که متضمن اعلام بطلان دعوای مطروحه وکیل مذکور به طرفیت فرجام خواندگان بخواسته ابطال قرارداد رهنی نسبت بپلاک ثبتی شماره ۳۸۲۸ فرعی از اصلی ۳ از یک از ۷ اصلی موضوع قرارداد فروش اقساطی شماره …، قابل پذیرش نیست زیرا از ناحیه وکیل فرجام خواهان در قبال این بخش از دادنامه فوق الذکر، ایراد و تعرض موجه و خاصی که معارض با استدلال دادگاه صادر کننده رأی معترض عنه باشد، به عمل نیامده و مندرجات دادخواست فرجام خواهی تقدیمی وکیل مزبور و لايحه فرجامی ضمیمه آن، علاوه بر اینکه تکرار مطالبی است که در مرحله سابق دادرسی نیز عنوان شده و ملحوظ نظر دادگاه صادر کننده آن قرار گرفته است، با التفات به جهات موجهه مصرح در دادنامه معترض عنه، به گونه ای هم نیستند که خدشه یا خللی بر اساس رأی یاد شده در قسمت فوق و مبانی استنباط قضائی و تشخیص دادگاه مرقوم که مبتنی بر ارزیابی دلائل ابرازی و موجود در پرونده و اظهارات وکیل فرجام خواهان و مدافعات نماینده بانک … و مقررات حاکم بر مورد و مندرجات سند عادی مدرکیه فرجام خواهان و مجموع محتویات پرونده امر اصدار یافته است، وارد ساخته و مخالفت این بخش از رأی مورد تعرض را با موازین شرعی و مقررات قانونی حاکم بر زمان تنظیم قرارداد مدلل نموده و یا نقض آنرا ایجاب نمایند؛ النهایه با توجه باستنتاج معموله در قسمت اخیر این جزء از دادنامه مذکور و مجموع استدلال دادگاه و نوع و طبع خواسته که ملازمه با فک رهن داشته و به کیفیت مرقوم عمل نگردیده است لذا نتیجه ی رأی صادره در این قسمت منطبق با قرار رد دعوی بوده و مستندا بمواد ۳۷۰ و ۳۹۶ و ۴۰۳ قانون آئین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی ضمن رد فرجام خواهی معموله وکیل فرجام خواهان، دادنامه فرجام خواسته موصوف در قسمت فوق به قرار رد دعوی تلقی شده و نتیجتا ابرام می گردد»
انواع دعاوی ملکی, بازداشت ملک, بهترین وکیل پایه یک دادگستری تهران, بهترین وکیل پایه یک دادگستری مرد در تهران, بهترین وکیل تهران, بهترین وکیل دعاوی ملکی, بهترین وکیل دعاوی ملکی تهران, بهترین وکیل ملکی تهران, پیش فروش ساختمان در دفاتر اسناد رسمی, تلفن دعاوی قرارداد پیش فروش آپارتمان, تلفن وکیل دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی آپارتمان, تلفن وکیل دعاوی ملکی, تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت, دادخواست, دادخواست انحصار وراثت, دفتر وکالت دعاوی ملکی مرکز تهران, شکایت پیش فروش آپارتمان جرم پیش فروش آپارتمان بدون تنظیم سند رسمی, لایحه الزام به تنظیم سند رسمی, متخصص املاک, مشاوره حقوقی املاک, مشاوره حقوقی املاک رایگان, ملک میلیاردی میخوام بخرم نیاز به حضور یک وکیل خبره ملکی دارم, نمونه دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک, وکیل, وکیل الزام به تنظیم سند رسمی آپارتمان, وکیل الزام به تنظیم سند رسمی تهران, وکیل الزام به تنظیم سند رسمی خودرو, وکیل الزام به تنظیم سند رسمی سرقفلی, وکیل املاک, وکیل املاک تهران, وکیل انحصار وراثت, وکیل برای حصر وراثت, وکیل برای حضور در جلسه خرید آپارتمان دارم, وکیل برای معاملات ملکی سنگین میخوام, وکیل برای ورثه, وکیل پایه یک دادگستری, وکیل پایه یک دادگستری متخصص دعاوی اجرت المثل, وکیل پایه یک دادگستری متخصص دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی, وکیل پایه یک دادگستری متخصص دعاوی پیش فروش آپارتمان, وکیل پایه یک دادگستری متخصص دعاوی حقوقی, وکیل پایه یک دادگستری متخصص دعاوی خسارت, وکیل پایه یک دادگستری متخصص دعاوی خلع ید, وکیل پایه یک دادگستری متخصص دعاوی مطالبه وجه, وکیل پایه یک دادگستری متخصص دعاوی ملکی, وکیل پایه یک دادگستری متخصص دعاوی موجر و مستاجر, وکیل پایه یک دادگستری متخصص سرقفلی, وکیل پایه یک دادگستری متخصص کلاهبرداری, وکیل پایه یک دادگستری متخصص مطالبه وجه, وکیل پیش فروش آپارتمان, وکیل تنطیم قرارداد مشارکت در ساخت, وکیل تنظیم سند رسمی, وکیل حصر وراثت, وکیل حقوقي, وکیل خوب در تهران, وکیل خیلی خوب در تهران, وکیل دادگستری متخصص دفاع از اتهام کلاهبرداری, وکیل دعاوی کلاهبرداری تهران, وکیل دعاوی ملکی, وکیل سرقفلی تهران, وکیل شهرداری, وکیل قرارداد مشارکت در ساخت, وکیل ماهر در تهران, وکیل متخصص الزام به تنظیم سند رسمی, وکیل متخصص املاک تهران, وکیل متخصص امور ملکی, وکیل متخصص دعاوی ملکی, وکیل مشارکت در ساخت, وکیل مشاور انعقاد قرارداد مالی سنگین, وکیل مشاور برای خرید ملک میخوام, وکیل مشاور جهت انعقاد قراردادهای ملکی میلیاردی, وکیل ملکی تهران, وکیل ملکی در تهران, وکیل می خوام برای فروش ملک میلیاردی
