پیش فروش آپارتمان وکیل دعاوی ملکی سند رسمی ، به گزارش پایگاه آموزشی مهداد، بروز تخلفات و جرائم در حوزه پیش‌فروش واحدهای مسکونی، مشکلات بسیاری برای شهروندان به وجود آورده که افزایش آگاهی مردم برای کاهش وقوع این‌گونه جرائم ازجمله کلاه‌برداری ضروری به نظر می‌رسد. در این راستا گفت‌وگویی با دکتر حمیدرضا محمدباقری قاضی دیوان عالی کشور و استاد مرکز آموزش قوه قضائیه انجام داده‌ایم که می‌خوانید.
به‌عنوان اولین سؤال بفرمایید نگاه قانون به پیش‌فروش و مقررات جاری چیست؟
اخیراً قانون پیش‌فروش ساختمان تصویب‌شده ولی هنوز به صورت عملی در دفاتر اسناد رسمی اجرا نمی‌شود و اغلب قرارداد پیش‌فروش آپارتمان به‌صورت مبایعه‌نامه نامه عادی در دفاتر املاک تنظیم می‌شود به‌طوری‌که اتحادیه املاک در این خصوص برگه‌های چاپی تنظیم کرده که پس از امضاء طرفین معامله کدرهگیری صادر می‌شود.
امروزه تخلفات زیاد‌‌‌ی به‌واسطه پیش‌فروش ساختمان صورت می‌گیرد مثل اینکه یک آپارتمان به چند نفر فروخته می‌شود؛ برای پیشگیری از این امر، شهروندان چه اقدامی باید انجام دهند؟
برابر قانون پیش‌فروش آپارتمان، قرارداد مربوطه باید در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود و این قرارداد، سند رسمی محسوب می‌شود و بر اساس آن مالک نمی‌تواند یک ملک را به چند نفر بفروشد.”پیش فروش آپارتمان وکیل دعاوی ملکی سند رسمی
قانون پیش‌فروش آپارتمان چه مجازاتی برای مشاوران املاکی که قرارداد پیش‌فروش تنظیم می‌کنند در نظر گرفته است؟
به‌موجب این قانون برای پیش‌فروش ساختمان بدون تنظیم سند رسمی مجازات حبس تعیین‌شده است. ولی در جامعه متأسفانه هنوز به‌صورت مبایعه‌نامه دست‌نویس و عادی قرارداد تنظیم می‌شود و در این صورت حتی اگر کدرهگیری هم که باشد ممکن است دفعه بعد با سند عادی و بدون کد رهگیری همان آپارتمان به فروش برسد.
پیش‌فروش آپارتمان با کد رهگیری و بدون کد رهگیری چه تفاوتی با هم دارد و در دادگاه کدام معتبر است؟
ازنظر دادگاه هر دو قرارداد معتبر است چون بیع یا همان معامله انجام شده است و کد رهگیری فقط موجب قفل شدن ملک می‌شود که در دفتر املاک و دفتر اسناد رسمی قابل‌تشخیص است که این ملک قبلاً فروخته‌شده در غیر این صورت ازنظر قانون و دادگاه پس از تنظیم قرارداد فروش چه با کد رهگیری و چه بدون کد، ملک به فروش رسیده است.”پیش فروش آپارتمان وکیل دعاوی ملکی سند رسمی
چنانچه مساحت آپارتمان پیش‌فروش شده، بیشتر از مقدار تعیینی در قرارداد باشد به چه صورت خواهد بود؟
مطابق ماده ۳۵۵ قانون مدنی چنانچه متراژ ملک خریداری‌شده بیشتر باشد فقط فروشنده حق فسخ دارد و خریدار حق فسخ ندارد. مگر اینکه طرفین تراضی کنند.
درصورتی‌که پیش خریدار قادر به پرداخت مابه‌التفاوت اضافه بنا نباشد آیا می‌تواند قرارداد را فسخ کند؟
پیش خریدار ملزم به پرداخت بهای اضافی ملک می‌باشد چون به‌هرحال ملک بیشتری به تملک وی درمی‌آید و منتفع می‌شود.
آیا پیش خریدار ملزم به پرداخت اضافه بهای ملک می‌شود؟(بر چه مبنایی؛ نرخ روز معامله یا نرخ روز تحویل ملک)
قیمت اضافه بنا بر اساس نرخ روز زمان بیع تعیین می‌گردد. مثلاً اگر در زمان معامله متری ۲ میلیون تومان باشد، اگر یک سال بعد مشخص شود مساحت آپارتمان بیشتر از مقدار تعیینی در قرارداد است پیش خریدار باید قیمت همان زمان معامله را پرداخت کند.”پیش فروش آپارتمان وکیل دعاوی ملکی سند رسمی
درصورتی‌که ملکی طبق مبایعه‌نامه فروخته شود ولی روز مقرر، مالک برای انتقال سند حاضر نشود، چه باید کرد؟
یکی از دعاوی که در دادگاه‌های حقوقی زیاد طرح می‌شود، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال است.
اگر مالک پس از امضای بیع نامه در روز مقرر، به دلیل افزایش بهای ملک یا مطالبه پول بیشتر یا اختلافات مالی دیگر در وقت مقرر جهت تنظیم سند در دفترخانه حاضر نشود و درهرحال اگر فروشنده‌ای بر اساس قرارداد در وقت معین در دفترخانه حاضر نگردد، قانون به خریدار این حق را داده که به دادگاه مراجعه و دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال طرح کند و دادگاه بر اساس بیع نامه موجود و شروطی که در آن ذکرشده، حکم می‌دهد و احقاق حق در این‌گونه دعاوی به‌راحتی امکان‌پذیر است و حتی اگر مالک در دادگاه و پس از صدور حکم هم حاضر نشود، دادگاه نماینده می‌فرستد و سند به نام خریدار تنظیم می‌شود.
اگر در پیش‌خرید آپارتمان فروشنده یا سازنده به تعهداتش عمل نکند مثلاً باوجود توافق، پکیج را نصب نکند و یا مارک، جنس یا مواد موردتوافق را به کار نبرد، چه باید کرد؟
ما به‌عنوان قاضی دوست نداریم مردم را فوری به کلانتری یا دادگاه راهنمایی کنیم. در قانون و اسلام هم قضات و وکلا به ایجاد سازش بین طرفین توصیه شده‌اند. لذا در صورت بروز اختلاف، خریدار می‌تواند ابتدا با مراجعه به مالک و سازنده و یا از طریق دفتر املاک و مشاور تنظیم‌کننده قرارداد که واسطه بوده‌اند، مشکل را حل کند. درنهایت اگر توافق صورت نگرفت در زمان تحویل ملک، درخواست تأمین دلیل بکنند.”پیش فروش آپارتمان وکیل دعاوی ملکی سند رسمی
لطفاً در مورد اینکه فرمود‌‌‌ید‌‌چنانچه سازنده در نصب تجهیزات ساختمان به تعهداتش عمل نکرد؛ خریدار می‌تواند تأمین دلیل بدهد را توضیح دهید.
تأمین دلیل یعنی حفظ دلیل؛ برای اینکه ممکن است در آینده دلایل موجود از بین برود. مثلاً وقتی ۶ ماه یا یک سال از آن آپارتمان استفاده کنید دلیل و مدرک دعوا از بین می‌رود. وقتی خریدار تأمین دلیل کند، کارشناس پس از بررسی وضعیت موجود، آن را صورت‌جلسه می‌کند و این سند و مدرکی محسوب می‌شود تا بر اساس آن خریدار رفع خسارت یا مابه‌التفاوت آن را از دادگاه دادخواست بدهد.
استاد محمدباقری ضمن تشکر از همکاری جنابعالی جهت مصاحبه تکمیلی پیرامون پیش‌فروش آپارتمان به‌عنوان اولین سؤال بفرمایید اگر در پیش‌فروش آپارتمان سازنده تعهد زمانی برای تکمیل ساخت را رعایت نکرد و ملک را نیمه‌کاره رها نمود، چه اقدامی باید از سوی خریدار صورت گیرد؟
در قرارداد پیش‌فروش آپارتمان شرط و شروطی می‌گذارند و تاریخ تحویل و مبلغ خسارت در صورت تأخیر در ساخت به‌صورت روزانه مشخص می‌شود ولی اگر مراحل ساخت طبق قرارداد انجام نشد باید در ابتدا به‌صورت دوستانه به راه‌حل مشترک رسید و در غیر این صورت خریدار می‌تواند با مراجعه به دادگاه هم خسارت و وجه التزام را مطالبه نماید و هم الزام به تکمیل ملک را از دادگاه بخواهند.
اگر در طول مدت قرارداد پیش‌فروش، اتفاقی مثل آتش‌سوزی برای ملک پیش بیاید مسئولیت با کیست؟
با توجه به اینکه مطابق مواد ۳۶۷ به بعد قانون مدنی فروشنده موظف است مبیع (ملکی که می‌خواهد بفروشد) را مطابق شرایط مقرر در قرارداد به خریدار تحویل دهد بنابراین تا قبل از تحویل مبیع هرگونه خسارت و ضرری که به مبیع وارد شود چون هنوز به تصرف خریدار درنیامده است به عهده فروشنده می‌باشد.”پیش فروش آپارتمان وکیل دعاوی ملکی سند رسمی
اگر هنگام تحویل ملک مشکلی میان پیش خریدار و پیش فروشنده ایجاد شود این اختلاف چگونه برطرف می‌شود؟ (مثل اختلاف در نوع کابینت که قرار است نصب شود)
اگر در قرارداد پیش‌فروش، شرط داوری شده باشد، طبیعتاً داور مرجع حل اختلاف بین آن دو می‌باشد و رأی داور هم برای طرفین لازم الاتباع می‌باشد در غیر این صورت دادگستری مرجع عام رسیدگی به دعاوی می‌باشد.
آیا شرط داوری در قراردادهای پیش‌فروش گنجانده می‌شود؟
بله به‌طورمعمول و در عرف بازار، اکثراً شرط داوری پیش‌بینی می‌شود.
این داور باید چه شرایط، ویژگی‌ها یا توانایی‌های خاصی داشته باشد؟
معمولاً داور از بین افراد وارد و مطلع در امور ساختمان و قرارداد انتخاب می‌شوند مثلاً مدیر دفتر املاک که تنظیم‌کننده قرارداد بوده است به‌عنوان داور مرضی‌الطرفین انتخاب می‌گردد.
آیا به نظر داور می‌توان اعتراض کرد؟
بله طبق قانون آیین دادرسی مدنی در باب داوری، رأی داور قابل‌اعتراض در دادگاه می‌باشد و هر یک از طرفین به رأی داور اعتراض داشته باشند به دادگاه مراجعه می‌کنند و دادگاه موضوع را بررسی و رأی مقتضی صادر می‌کند.
اگر داور رأی ندهد چه باید کرد؟
اگر داور رأی ندهد هر یک از طرفین می‌توانند جهت حل اختلاف پیش‌آمده، به دادگستری مراجعه کنند.
بفرمایید در امر پیش‌خرید آپارتمان، شهروندان چه اموری را رعایت کنند تا بتوانند یک معامله خوب و بدون مشکل را انجام دهند؟
مشاهده و بررسی اسناد مالکیت فروشنده در انجام معاملات ملکی ضرورت دارد.در مورد وکیل هم باید متن وکالت‌نامه به‌دقت بررسی شود که این وکیل، فقط دارای وکالت کاری نباشد بلکه وکالت رسمی با حق فروش داشته باشد.در مسئله پیش‌خرید ملک و آپارتمان، دیدن پروانه ساختمان و بررسی دقیق جزئیات آن بسیار مهم است تا به‌عنوان‌مثال ملک مشکلات حقوقی نداشته باشد.
همچنین متن قرارداد باید از سوی خریدار و فروشنده خوانده شود. خریدوفروش امری فنی و تخصصی است و در تنظیم قرارداد باید همه جوانب مسئله موردتوجه قرار بگیرد.
با اندکی دقت و کسب آگاهی در مورد معاملات املاک به‌سادگی می‌توان جلوی ضرر و زیان‌های احتمالی را گرفت.
آپارتمان از افراد خوش‌حساب و خوش‌نام خریداری شود. در انجام معامله باید یا خود خریدار وارد باشد و یا از فرد متخصص کمک بگیرد تا کمتر دچار مشکل نشود. برخی هم به نسبت خرید بخشی از سند را به نامشان می‌زنند و عده‌ای هم اعتماد می‌کنند.
با توجه به افزایش نابهنگام قیمت مسکن، بسیاری پس از انجام معامله ممکن است باوجود پرداخت بیعانه از سوی خریدار و تنظیم قرارداد، پشیمان شوند چه راهکاری برای این مشکل پیشنهاد می‌کنید؟
اگر بیع نامه‌ای تنظیم و امضاء شود با افزایش قیمت آپارتمان، مالک نمی‌تواند قرارداد را فسخ کند و برای طرفین لازم‌الاجراست و دادگاه بر اساس آن حکم صادر می‌کند. اگر قرارداد تنظیم بشود ولی امضاء نشود، مالک ازنظر قانونی می‌تواند ملک را نفروشد و این امر ازلحاظ قانونی مشکلی ندارد؛ هرچند ازنظر اخلاقی درست نیست/پايگاه آموزش همگانى (مهداد)قوه قضاييه
