نظریه مشورتی در خصوص سرقفلی
چنانچه در قرارداد خرید سرقفلی ملک تجاری مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶، بدون ذکر مدت و در نظر گرفتن اجاره بها ماهانه، قرارداد منعقد گردد:
۱ـ در چه زمانی مالک می تواند، تقاضای تخلیه نماید؟
۲ـ آیا برای تخلیه ملک جهات مورد نظر در قانون اجاره سال ۱۳۵۶، همچون نیاز شخصی و یا تغییر شغل و یا الزامی است؟
۳ـ آیا اقداماتی همچون انتقال به غیر بدون اجازه مالک و یا تغییر و یا سایر تخلفات در قراردادهای اجاره سال ۱۳۷۶، تأثیری در محرومیت و یا عدم محرومیت خریدار سرقفلی در مطالبه سرقفلی به نرخ روز دارد؟
۴ـ چنانچه نقل و انتقال سرقفلی، ضمن انعقاد عقد اجاره و پرداخت بها ماهانه باشد، آیا با انقضاء عقد اجاره مستأجر استحقاق سرقفلی به نرخ روز را درقانون سال۱۳۷۶ دارد یا خیر؟
۵ـ درصورت بروز تخلفات نامبرده شده قبلی در وضعیت بند ۴ وضعیت مستأجر و حقوق وی به چه ترتیب در قانون سال۱۳۷۶ روابط موجر و مستأجر می‌باشد.
پاسخ:
نظریه شماره ۳/۹۳/۷ ـ ۱۳۹۳/۱/۱۶
پاسخ اداره کل حقوقی قوه قضائیه
۱ـ طبق مواد ۴۶۸و ۵۰۱ قانون مدنی و ماده ۲ قانون موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ که ناظر بر موضوع استعلام می‌باشد، چنانچه مدت اجاره و نیز میزان اجاره بها به ماه و سال و… مشخص نشده باشد، عقد اجاره باطل اسـت و مالک می‌تواند ضـمن طرح دعـوای بطلان اجاره‌نامه، درخواست تخلیه ید را نیز بخواهد که در این صورت وجه دریافتی باید مسترد گردد.
۲ـ چنانچه مورد اجاره تابع قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ باشد، در زمان طرح دعوای تخلیه جهت آن نیز باید در دادخواست تقدیمی قید شود. ولی اگر مشمول قانون موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ باشد، ذکر جهت منتفی است.
۳و۴و۵ ـ طبق تبصره ۲ ماده ۶ قانون موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶، کسی که حق مطالبه سرقفلی دارد، در زمان تخلیه حق مطالبه آن را به نرخ روز دارد و تخلفات مستاجر فی‌نفسه در این مورد تأثیری نخواهد داشت.
