تملک اراضی توسط زمین شهری, وکیل تغییر کاربری ، یکی از پرونده‌هایی که در محاکم بسیار زیاد به چشم می‌خورد، دعاوی مربوط به بحث تملک اراضی و املاک شهری است. مالکیت، تصرف اراضی، نقش دستگاه‌های دولتی و شهرداری، قرارگرفتن املاک در محدوده طرح‌ها و مالکیت سند از مواردی است که در این دعاوی و پرونده‌های مربوط به تملک اراضی به وفور مشاهده می‌شود، اما اکثر مردم در روبه‌روشدن با این مباحث تصور می‌کنند مالکیت خود روی ملک یا زمین‌شان را از دست داده‌اند و به بیان ساده‌تر، اغلب نمی‌دانند باید در این مواقع چه کنند. به همین منظور کمیسیون آموزش کانون وکلای دادگستری مرکز نشستی با عنوان «بررسی ماهیت و قوانین تملک اراضی و املاک شهری و نحوه طرح و تعقیب دعاوی ناشی از آن» برگزار کرد و به بررسی این مباحث و نحوه برخورد با معضلات حقوقی که در این زمینه به وجود می‌آید، پرداخت که در ادامه آن را خواهیم خواند.
برای این‌که به بررسی ماهیت تملک اراضی شهری بپردازیم، در ابتدا لازم است مرور تاریخی در قوانین مربوط به این حوزه داشته باشیم. از قوانین مربوط به تملک اراضی می‌توان از قانون توسعه معابر مصوب ١٣٢٠، قانون نوسازی مصوب سال ١٣۴٧ و اصلاحیه بعد از آن، قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری، لایحه قانونی خرید اراضی مورد نیاز مصوب، لایحه قانونی نحوه خرید مصوب، قانون اراضی شهری، قانون زمین شهری یاد کرد، اما اگر بخواهیم به صورت خاص در مورد تملک صحبت کنیم، باید بگوییم که تملک امر جدایی است و از تملکی که ماده ١۴٠ قانون مدنی به آن پرداخته، متفاوت است. تملکی که در این‌جا مدنظر است، یعنی به مالکیت خود درآوردن یا به این معنی اراضی‌ای که دستگاه‌های دولتی یا موسسات عمومی را به ملکیت خودشان درمی‌آورند. براساس قانون تملک دو نوع خرید داریم. خریدی که با توافق کامل صورت می‌گیرد و خریدی که در تعیین بها بین افراد اختلاف است و به همین دلیل تملک در راستای ماده ٨ و ماده ٩ قانون است. ماده ٨ شیوه اول تملک است که براساس آن تصرف قبل از اجرای طرح به هیچ‌وجه امکان‌پذیر نیست، اما در ماده ٩ شرایط ویژه دارد و به همین دلیل تصرف قبل از اجرای طرح امکان‌پذیر می‌شود.
قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری همان‌طور که از عنوانش مشخص است، به اراضی موات اختصاص دارد. براساس آن، زمین یا اراضی به سه دسته تقسیم شده است. اراضی موات، اراضی که سابقه عمران ندارد، اراضی غایب یعنی اراضی که موات بودند، عمران شدند اما به مرور از حالت عمرانی خارج شدند و به موات‌بودن برگشتند. در قانون اراضی شهری که به موجب قانون زمین شهری سال ۶۶ در ماده ١٢ آن قانون کمیسیون موضوع ماده ١٢ قانون اراضی شهری که اعضای کمیسیون یکی از دادگستری بود و یکی هم از شهرداری‌ها و نوع زمینی‌ها مشخص می‌شود. در قانون زمین شهری ماجرا فرق می‌کند و قانون هم می‌گوید، در صلاحیت سازمان مسکن و شهرسازی است که البته با تقسیمات جدیدی که انجام شد، سازمان مسکن و شهرسازی درحال حاضر جزو وزارت راه‌وشهرسازی است. ما متاسفانه به اشتباه در نوشته‌های حقوقی می‌بینیم کمیسیون موضوع ماده ١٢ که در این مورد باید گفت چنین چیزی دیگر نیست، زیرا سازمان مسکن و شهرسازی موضوع را در عمل به کمیسیون ارجاع داده ولی حالا دیگر نهاد قانونی به‌عنوان این موضوع نداریم و هرجا که از این کمیسیون استفاده می‌شود، باید صراحتا به خود مسکن و شهرسازی باشد. در رابطه با اراضی در قانون زمین شهری صراحتا قید شده و هم اراضی موات را در برمی‌گیرد و هم به اراضی بایر را که موضوع مهمی است و جالب است بدانید در قانون زمین شهری سرانه‌هایی که براساس مواد ۶ و ٨ قانون اراضی شهری مصوب ۶٠ داده، به قوت خودش باقی است. ماده ۶ و ٨ می‌گوید؛ اگر کسی زمینی داشته باشد و موات باشد، دارای سند مالکیت باشد، آن شخص می‌تواند اجازه عمران تا ١٠٠٠متر از آن اراضی را از سازمان مسکن و شهرسازی بگیرد، اما در اراضی بایر قضیه فرق می‌کند و می‌گوید تا ١٠٠٠متر می‌تواند بهای آن را از دولت بگیرد، اما رویه قضائی درخصوص اراضی بایر متفاوت است.
اعیان یعنی بنا یا درخت‌هایی که در اراضی ایجاد می‌شود. درخصوص قانون زمین شهری و اراضی شهری گفتیم؛ تملک براساس قیمت منطقه یا ارزش معاملاتی است ولی قانون پیش‌بینی کرده در اراضی موات یا اراضی بایر که مشمول مقررات ماده ۶ و ٨ قانون اراضی شهری است، چنانچه اعیانی وجود داشته باشد، براساس قیمت عادله باید بهای آنها پرداخت شود، اما باید توجه داشت که درست است قانون اراضی شهری می‌گوید، باید اراضی را براساس قیمت منطقه‌ای تملک کنیم اما درخصوص اعیانی‌ها دستگاه اجرایی باید قیمت عادله را بپردازد. قیمت عادله هم غیر از قیمت روز و قیمت منطقه‌ای است.
تملک و تقسیم‌بندی املاک و اراضی
اما در اولین قسمت از اراضی‌ای که ما با آن مواجه می‌شویم، اراضی‌ای هستند که در راستای قانون زمین شهری یعنی قانون مصوب سال ١٣۶۶ و بند ۶ ماده ٩ قانون زمین شهری متملک شده است. زمینی که براساس بند ۶ ماده ٩ قانون زمین شهری تملک شده است که نمی‌توان خیلی به این موضوع ورود پیدا کرد. حالت دوم، حالتی است که فردی می‌گوید زمین یا اراضی‌اش در راستای بند ۶ ماده ٩ قانون زمین شهری تملک شده است. این‌جا حالت‌های مختلفی به وجود می‌آید و حالت اول این است تملکی که انجام شده، کامل شده و این بدان معناست که ارزش منطقه‌ای ملک براساس قانون در صندوق ثبت سپرده شده ولی تشریفات انتقال سند و تنظیم سند تکمیل نشده است. حالت دوم این است که تشریفات رعایت شده و تنظیم سند شکل گرفته ولی آخرین مرحله، مرحله انتقال سند به نام دستگاه‌های اجرایی خارج از مهلت ۵ساله است که متاسفانه اکثر مواقع این اتفاق رخ می‌دهد. اما چرا می‌گوییم ۵سال؟ به این دلیل که در تبصره ١١ ماده ٩ قانون زمین شهری زمان استفاده‌کردن از این حق قانونی را ۵سال قلمداد کرده است؛ لذا اگر بعد از ۵سال باشد، موضوعات خاص خودش را دارد. یکی دیگر از احتمالاتی که وجود دارد، این است که تمام تشریفات ظاهرا انجام شده ولی شما نمی‌دانید آیا تشریفات شکلی، بحث ابلاغ، بحث اعلام و مدت‌های ١۵روزه و یک‌ماهه در آن رعایت شده یا خیر. در حالت اول که طرح تملک تکمیل نشده و سند مالکیت به نام دستگاه اجرایی انتقال پیدا نکرده است، چون تملکی حاصل نشده، هنوز در اداره ثبت سند مالکیت به نام فرد است و ضرورتی نیست که از مراجع ذیصلاح ابطال آن را تقاضا کرد، ولی در حالت دوم که سند مالکیت صادر شده اما نحوه انتقال سند خارج از مهلت ۵ساله بوده، ضرورت دارد که اقدامات تملکی را ابطال کرد. در حالت سوم که در ابهام است. طبیعتا اگر به دستگاه‌های اجرایی و اداره ثبت مراجعه شود، ممکن است سوابق را به صورت کامل به افراد ندهند و این مشکلی است که همیشه وجود دارد. به نظر من، در راستای قانون کارشناسی مصوب سال ١٣٨١ باید از دادگاههایی که ذیصلاح هستند، در قالب تأمین دلیل، کارشناس رسمی انتخاب شود و در تأمین دلیل دستگاه‌های دولتی موظف هستند اسناد و مدارک را به کارشناسی که از طریق دستگاه‌های ذیصلاح قضائی معرفی می‌شوند، قرار دهند و آنها اسناد و مدارک را تنظیم کنند و بعد طرح دعوا شکل می‌گیرد، اما این درخصوص اراضی‌ای بود که درخصوص قانون زمین شهری به تملک دستگاه‌ها آمده است. درخصوص اراضی‌ای که در راستای ماده قانون مصوب سال ۵٨ توسط دستگاه‌ها تملک شده، این‌جا مانند همان مواردی است که حالت‌های مختلف و وسیع‌تر را بررسی کنیم. درخصوص اراضی‌ای که در راستای قانون ۵٨ تملک شده، در ابتدا دو حالت وجود دارد. این‌که آیا توافقی وجود دارد یا خیر، اگر توافقی وجود داشت، حالت اول این است که مالک و دستگاه اجرایی درخصوص بها توافق کردند. این‌جا خیلی آشکار است و دیگر خارج از موضوع توافق نمی‌توان موضوعی را از مراجع قضائی مطالبه کرد، ولی درخصوص قسمت دوم خرید و توافق که طرف با طرح مشکل نداشته ولی در قیمت‌گذاری مشکل داشته است. این‌جا سوالی پیش می‌آید و آن این است، آیا اراضی‌ای که در راستای خرید ناشی از قانون تملک مصوب سال ۵٨ به هیأت کارشناسی ارجاع می‌شود، می‌توان بعد از تملک نسبت به آنها اقدام کرد یا ابطال این تملک را خواست؟ در پاسخ باید گفت: بله، ولی موارد آن خیلی محدود است. اگر دستگاه اجرایی باید تشریفات اعلام طرح را اعلام کند و همین‌طور به مالک اعلام که باید ظرف یک‌ماه برای معرفی کارشناس اقدام کند. معرفی کارشناس از طریق دادگاه ظرف ١۵روز و تنظیم صورت مجلس و اگر بنا بود جزو اعیانیات باشد و مقررات مهلت یک‌ماهه رعایت نشده باشد و اگر افراد در تشریفات مشکلی داشته باشند، می‌توانند اقدامات تملکی را ابطال کنند، اما درخصوص قسمت دوم تملکات یعنی بحث قسمتی که اراضی به تملک دستگاه‌های دولتی در راستای قانون تملک مصوب سال ۵٨ به تملک دولت یا دستگاه‌های دولتی درآمده، اگر در راستای ماده ٨ باشد و قانونگذار آن را رعایت نکرده باشد، می‌توان ابطال این اقدامات را از مراجع ذیصلاح خواست اما درخصوص تملکی که در ماده ٩ از آن یاد شده که تصرف قبل از تملک است، قانونگذار می‌گوید؛ اگر دستگاه‌های دولتی ظرف مدت مقرری بیایند و بهای راضی تملک‌شده را بپردازند، دو حالت به وجود می‌آید. اگر پرداخت کردند و در تشریفات مشکلی داشته باشد، می‌توان ابطال اقدامات تملکی را خواست ولی اگر پرداخت نکرده باشند، می‌توان از تبصره ماده ٩ استفاده کرد و اگر طرح اجرایی تکمیل نشده باشد و اگر شده باشد، می‌توان از مقررات ماده ١٠ به جای این‌که بهای عادله را پرداخت کرد، بهای روز ملک را از دستگاه‌های دولتی مطالبه نمود.”تملک اراضی توسط زمین شهری
دستگاه‌های دولتی و نقش آنها در تصرف اراضی
یکی از عمده مباحثی که وکلا با آن مواجه هستند اراضی‌ای است که دستگاه‌های دولتی بدون تشریفات تصرف کرده‌اند. این تصرف می‌تواند دو نوع باشد؛ تصرفاتی که ناشی از طرح‌های مصوب است. بسیاری از مواقع با اراضی‌ای مواجه می‌شویم که در طرح‌های مصوب وجود دارد و دستگاه‌های اجرایی تشریفات را رعایت نمی‌کنند و طرح آن را اجرا می‌کنند. دوم با اراضی‌ای مواجه می‌شویم که در طرح مصوب وجود ندارد ولی دستگاه‌های عمومی و یا اجرایی در آن طرح‌های غیرعمرانی اجرا کرده‌اند؛ مانند این‌که زمین را انبار کرده‌اند یا فرض کنید زمین را برای یک ادارهای پارکینگ کرده‌اند. درخصوص دسته اول تردیدی وجود ندارد. باید یک راست به سراغ دعوای اصلی یعنی دعوای مطالبه بها رفت؛ اما چه بهایی؟ بهای روز نه بهای عادله چون در قانون پیش‌بینی شده اراضی‌ای که مشمول اقدامات تملکی است ولی دستگاه‌های دولتی اقدامات و تشریفات تملکی را رعایت نکرده باشند، این‌جا جریمه‌ای برای دستگاه اجرایی در نظر گرفته شده و آن بهای روز ملک است نه بهای عادله؛ البته امروزه متاسفانه در شیوه‌های عملی که در دادگاه‌ها من حداقل با آن مواجه شدم، این بود که کارشناسانی که به این امور می‌پردازند، خیلی آن را تفکیک نمی‌کنند و یا حداقل به آن واقف نیستند و ما قانونی خاص و یا دستورالعملی که بخواهد برای کارشناسان این نوع قیمت‌گذاری‌ها را از هم متمایز کند، نداریم. دسته دوم اراضی‌ای بودند که طرح مصوب ندارند ولی در تصرف دستگاه‌های اجرایی هستند. اینها دو دسته هستند؛ اراضی‌ای که در آن طرح‌های نه عمرانی که مد نظر است، یک‌سری عملیات عمرانی انجام شده مانند این‌که یک زمینی است و قسمتی بوده و در طرح مصوب وجود نداشته ولی دستگاه‌های اجرایی آن‌جا یک بنایی ایجاد کرده‌اند و یا یک زمین خالی را یک موسسه‌ای به تعاونی داده و تعاونی مسکن آن‌جا ساختمان ساخته است. اگر طرحی یا عملیاتی در آن انجام نشده باشد، وکیل باید وارد دعاوی رفع تصرفی در آن‌جا شود. در خصوص اراضی دسته دیگر که یک‌سری عملیات‌های عمرانی ایجاد شده است. در رابطه با شهرداری‌ها قضیه فرق کرده و در سال ١٣٧٠ قانون نحوه خرید اراضی مورد نظر شهرداری‌ها تصویب شده که به موجب آن نحوه انتخاب کارشناسان فرق کرده است و کارشناسان یک نفر مالک است و نفر دیگر شهرداری و نفر سوم با رضایت و اگر رضایت نبود، توسط دادگاه تعیین می‌شود؛ اما جنبه عملی‌تر به خودش گرفته است. یک موضوع که در قانون و در مورد نحوه خرید وجود دارد این است که شهرداری‌ها باید بهای روز اراضی را بپردازند؛ یعنی در رابطه با شهرداری‌ها دیگر تردیدی وجود ندارد و باید بهای روز را بپردازند زیرا قانون این را می‌گوید.”تملک اراضی توسط زمین شهری
قرار گرفتن املاک و اراضی
در محدوده طرح
موضوع دیگری که مطرح می‌شود و با آن مواجه هستیم این است که اراضی یا ساختمان‌ها در محدوده طرح واقع شده و دستگاه‌های دولتی نه پول را به مالک می‌دهند و نه اجازه می‌دهند مالک در آن‌جا احداث بنا کند و نه چیز دیگری. در مراجعه با این پرونده‌ها باید به قانون تعیین وضع املاک واقع در طرح‌ها مراجعه کرد. این قانون این حق را برای مالک در نظر گرفته که چنانچه طرحی در مدت زمان ۵ سال اجرا نشود، مالک از تمام حقوق مالکانه برخوردار باشد. اگر ظرف ۵ سال طرحی که تصویب شده بود، اجرا شد یا اجرای آن از طریق روزنامه کثیر‌الانتشار یا اعلام کتبی یا آگهی‌های محلی اعلام شد، مالک چنانچه بنای اعیانی در ملک خود ایجاد کرد، حق مطالبه بهای آن را از دستگاه‌های اجرایی ندارد؛ ولی اگر ظرف ۵ سال عملیات اجرایی اعلام نشد، مالک از تمام حقوق مالکانه خود برخوردار است. شیوه عملی آن هم این است که اگر بخواهید دعاوی را در راستای قانون تعیین وضع مطرح کنید، الزاما باید از طریق دیوان عدالت اداری مطرح شود. اگر حقوق مالکانه‌ای در محدوده شهری است، باید علیه جایی که آن را تصرف کرده است، طرح دعوی کرد. در دعاوی که در راستای قانون تعیین وضع مطرح می‌شود، ابطال طرح تملکی الزام‌آور نیست.
چه کسانی در خصوص اراضی مالکیت دارند
اما اولین موضوعی که در خصوص اراضی و املاک و طرح دعاوی باید به آن بپردازیم این است که چه کسانی در خصوص اراضی مالکیت دارند. مالکیت در اراضی و املاک وجهه وسیعی دارد؛ اما اصل بر این است که در محدوده شهرهای بزرگ و اراضی‌ای که ارزشمند است، مالک کسی است که نامش در دفتر املاک باشد و سند مالکیت به نام او ثبت شده باشد. این بحثی است که همه ما می‌دانیم اما به آن دقت نمی‌کنیم. آیا کسی که نامش در دفتر املاک قید شده باشد و سند مالکیت برای او صادر نشده باشد، مالک است؟ این یک رویه بسیار مشهودی است که در دادگستری وجود دارد. خیلی‌ها می‌گویند که سند رونوشت دفتر املاک است و لزومی به صدور سند مالکیت نیست. این یک رویه قضائی است که وجود دارد. رویه دوم این است که به واسطه این‌که وقتی ملکی در تصرف و تملک دستگاه اجرایی واقع شد و دستگاه اجرایی در ازای پولی که به مالک ملک یا مدعی مالکیت می‌دهد، باید سند مالکیت به او منتقل شود؛ لذا طبق آیین‌نامه اجرایی قانون ثبت و دفاتر اسناد رسمی وجود داشتن سند مالکیت الزامی است ولی رویه حاکم این است کسی که نامش در دفتر املاک قید شده باشد، مالک قید می‌شود. ولی استدلال مخالف هم بدون طرفدار نیست. در این‌جا سوالی مطرح می‌شود و این است که آیا با سند عادی هم می‌توان طرح دعوا را مطرح کرد؟ در پاسخ باید گفت بله ولی در موارد محدود. اولا در قانون نحوه تملک و خرید اراضی دستگاه دولتی و شهرداری‌ها برای طرح‌های عمومی و عمرانی در ماده ١۶می‌گوید که ساختمان‌های روستایی، نمی‌گوید اراضی روستایی ما اگر قانون را بخوانیم صراحتا می‌گوید ساختمان‌هایی که در روستاها اجرا می‌شود.”تملک اراضی توسط زمین شهری
قانون توزیع عادلانه آب یکی از قوانین محدود‌کننده مالکیت
یکی از قوانینی که ماده ٢١ و ٢٢ قانون ثبت را محدود کرده است، قانون توزیع عادلانه آب مصوب سال ١٣۶١ است. در ماده ١ و ٢ قانونگذار صراحتا مالکیت افراد را حتی در محدوده‌های شهری محدود کرده است. بستن انهار طبیعی و کانال‌های عمومی و رودخانه‌ها اعم از این‌که دایمی و یا فصلی داشته باشند و مسیل‌ها و برکه‌های طبیعی در اختیار حکومت جمهوری اسلامی ایران است. با این قانون خیلی از اراضی که در تهران وجود دارد را می‌توان مشمول این قانون کرد. در بحث اراضی که در سمت بلوار مرزداران است خیلی‌ها سند مالکیت گرفتند ولی حتی اگر سند مالکیت داشته باشند به موجب این قانون مالکیت آنها محدود شده و یا در تملک دولت جمهوری اسلامی ایران و یا وزارت نیرو است. دقتی که در خصوص این ماده قانونی باید داشته باشیم این است که امکان دارد بستن مسیل‌ها در طول زمان تغییر کند. فرض کنید در شهر زیبا بستن مسیل خیلی وقت‌ها تغییر کرده آیا تغییر مسیل باعث تغییر مالکیت شده؟ خیر وقتی ملکی به موجب قانون در تملک دستگاه دولتی قرار می‌گیرد، مالکیت آن محدود می‌شود. اولین قانونی که مالکیت را محدود کرده است، قانون توزیع عادلانه آب است. دومین قانونی که مالکیت را محدود کرده است که در حقیقت نزدیک به همین قانون توزیع عادلانه آب است و به نوعی آن را تکرار کرده قانون آب و نحوه ملی‌شدن مصوب سال ١٣۴٧ است. در این قانون هم قانونگذار صراحتا قید کرده که وقتی ملکی شرایط مندرج در این قانون را داشته باشد در مالکیت افراد نیست و در مالکیت دستگاه‌های دولتی است.”تملک اراضی توسط زمین شهری
قانون دیگر قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری است که قانون بسیار پرکاربرد و موثر در طرح دعاوی است؛ اولا که محدوده شهرها در قانون باید بر اساس قانون مشخص شود. قانون تقسیم اراضی کشوری محدوده شهرها را مشخص کرده است. ماده ٩٩ قانون شهرداری شهر و حریم شهرها را توضیح داده و به موجب این قانون صراحتا قید شده که اراضی موات شهری در مالکیت دولت است. یکی دیگر از قوانینی که در حقیقت مالکیت افراد را محدود کرده است بند ۶ ماده ٩۶ قانون شهرداری‌ها است. این ماده صراحتا می‌گوید که اراضی کوچه‌های عمومی و میدان‌ها و پیاده‌رو‌ها و خیابان‌ها و معابر و بستر رودخانه‌ها و نهرها و مجاری فاضلاب‌ها در تملک شهرداری است. آن چیزی که مسلم است وقتی ما تمام این قوانین را کنار هم می‌گذاریم باید به این استدلال و تفسیر برسیم که مسیل‌هایی که متروک هستند در تملک شهرداری‌ها هستند ولی مسیل‌هایی که غیرمتروک هستند؛ یعنی آبی از آنها جاری است و یا رودخانه‌هایی که هنوز هم فعال هستند در تملک وزارت نیرو و دستگاه‌های دولتی هستند.
تملک اراضی توسط زمین شهری وکیل تغییر کاربری وکیل تغییر کاربری وکیل تغییر کاربری وکیل تغییر کاربری وکیل تغییر کاربری وکیل تغییر کاربری وکیل تغییر کاربری وکیل تغییر کاربری وکیل زمین شهری وکیل زمین شهری وکیل زمین شهری وکیل زمین شهری وکیل زمین شهری وکیل زمین شهری وکیل زمین شهری وکیل زمین شهری
