تخلف مستاجر و تخلیه ملک سرقفلی وکیل متخصص سرقفلی از نظر اصطلاحی بین “حق کسب، پیشه و تجارت” و “سرقفلی” تفاوت آشکار وجود دارد و حق کسب، پیشه و تجارت در اثر اقدامات مستأجر در محل کسب «مانند دقت و تعهد کاری و رفتار صحیح و شایسته با مشتریان یا ارائه کالای فاقد عیب و با قیمت مناسب و نظم در کار» به وجود می‌آید اما سرقفلی غالباً وجهی است که موجر در ابتدای اجاره از مستأجر أخذ می‌نماید
رای بدوی
در خصوص دادخواست تقدیمی ب.ح. با وکالت آقای م.ض. به طرفیت ۱ـ الف. ۲ـ م. ۳ـ ن. ۴ـ ف. ۵ـ ح. شهرت همگی ع. ۶ـ ف.ب. ۷ـ ص.م. ۸ـ ح.م. ۹ ـ س.ن. به خواسته صدور حکم تخلیه یک باب مغازه تجاری به لحاظ انتقال به غیر با این توضیح و تشریح که وکیل خواهان مدعی است مشارالیه (موکل) مالک عرصه و اعیانی پلاک ثبتی ۲۹۱۵۱ فرعی از ۴۴۷۶ اصلی بخش ۷ تهران است که به شرح قرارداد اجاره مورخ ۴/۹/۵۳ اجاره‌نامه رسمی بین مالک و ید قبلی و آقایان الف. و الف.ع. منعقد می‌گردد وآقای الف.ع. در مورخ ۷/۳/۷۳ فوت و وراث حین‌الفوت یعنی خواندگان ردیف دو لغایت هفتم بدون اذن مالک و بدون داشتن حق واگذاری، عین مستأجره را به ردیف هشتم و نهم واگذار می‌نمایند و النهایه درخواست تخلیه عین مستأجره و به لحاظ تخلف از مقررات و مندرجات قرارداد اجاره نموده‌اند. خوانده ردیف ۹ آقای س.ن. منکر واگذاری شده که دادگاه جهت احراز واقع امر ضمن استعلام از اداره دارایی پاسخ استعلام واصله مثبوت در پرونده صفحه ۵ـ ۵۴ حکایت از واگذاری سهم مرحوم الف.ع. توسط وراث آن مرحوم به شخص دکتر س.ن. از تاریخ ۱/۷/۸۰ لغایت ۳۰/۸/۸۳ دارد، آقای س.ن. ضمن ارسال لوایحی دفاعیاتی معمول و مدعی است انتقال به صورت صوری انجام گرفته و هدف فقط استفاده پروانه و مجوز استفاده از داروخانه بوده است و این موضوع با درخواست مساعدت از جانب وراث الف.ع. بوده است و همچنین مدعی است مالک وقت از این واگذاری مطلع بوده و به طور عملی رضایت خود را اعلام داشته است در جریان دادرسی خانم م.ش. ضمن قبول وکالت از شخص الف.ع. با ارائه وکالت‌نامه وارد جریان دادرسی شده و به دفاع از حقوق موکل پرداخته است و دفاعاً اظهار داشته شخص موکل و وراث الف. سرقفلی مغازه را واگذار نکردند بلکه برای مدت معلوم و مشخص اجازه استفاده از عین مستأجره توسط آقای ن. اعطاء کرده‌اند دادگاه از توجه به کلیه اسناد و مدارک استنادی متداعیین و بررسی اظهارات و دفاعیات مشارالیهم و وکلای محترم و امعان نظر در قرارداد اولیه اجاره و پاسخ استعلام واصله از اداره کل دارایی و سایر قرائن و امارات منعکسه و مندرج در پرونده ضمن احراز واگذاری منافع عین مستأجره به شخص ثالث بدون داشتن حق واگذاری و به منظور تعیین حق کسب و پیشه و سرقفلی در اجرای مقررات ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ و نظریه هیأت سه نفری با اوضاع و احوال حاکم بر قضیه مطابقت دارد و علی‌رغم اعتراض به نظریه مذکور و صدور قرار ارجاع امر به هیأت پنج نفره و ابلاغ اخطاریه به ذی‌نفع جهت تودیع دستمزد کارشناسی دادگاه نظریه هیأت سه نفری را با اوضاع و احوال حاکم بر قضیه منطبق دانسته و مستنداً به ماده ۱۹ قانون صدرالذکر ضمن صدور حکم به تخلیه عین مستأجره و توجهاً به اینکه مغازه فوق دارای حق سرقفلی است و از منطوق تبصره یک ماده فوق چنین استنباط می‌گردد که فقط نصف حق کسب و پیشه مستأجر جدید از بین می‌رود و هیچ خللی به سرقفلی وارد نمی‌کند لذا موجر را مکلف به پرداخت مبلغ ۰۰۰/۰۰۰/۳۰۰/۲ ریال بابت حق سرقفلی و مبلغ ۰۰۰/۰۰۰/۳۵۰ ریال معادل نصف حق کسب پیشه و تجارت در حق خواندگان (مالکین سرقفلی و متصرف) می‌نماید تا ظرف سه ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی مبلغ فوق توسط موجر در صندوق دادگستری واریز و حداکثر ظرف دو ماه از آن مستأجر مکلف به تخلیه عین مستأجره خواهد بود و اما در خصوص قسمت دوم خواسته خواهان یعنی مطالبه خسارات دادرسی توجهاً به اینکه با اقدام بر علیه خود توسط مستأجرین نه تنها خساراتی به خواهان وارد نشده بلکه در صورت تخلیه عین مستأجره مالی به اموال موجر افزوده خواهد شد و این به نفع و سود موجر است لذا در این خصوص تخلف مستأجر از شروط اجاره کاملاً موجب تضییع حق مشارالیهم است لذا مستنداً به مواد ۲ و ۱۹۷ قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی حکم به بطلان مطالبه خسارات صادر می‌نماید. رأی صادره در خصوص خواندگان ردیف دوم لغایت هشتم غیابی بوده و ظرف ۲۰ روز پس از ابلاغ قابل واخواهی در این دادگاه و سپس در خصوص مشارالیهم الف.ی. و س.ن.به لحاظ حضوری بودن قابل تجدیدنظر در مراجع محترم تجدیدنظر استان تهران است .تخلف مستاجر و تخلیه ملک سرقفلی وکیل متخصص سرقفلی وکیل متخصص سرقفلی
????رئیس شعبه ۸۵ دادگاه عمومی حقوقی تهران
رای دادگاه تجدید نظر
در خصوص تجدیدنظرخواهی آقای الف.ع. با وکالت خانم‌ها م.ش. و ر.م.ح.ی به طرفیت خانم‌ها و آقایان ۱ـ ب.ح. ۲ـ م.ع. ۳ـ ف.ع. ۴ـ ص.م. ۵ـ ح.م. ۶ـ س.ن. نسبت به دادنامه شماره ۹۰۰۷۲۳ مورخ ۲۳/۹/۱۳۹۰ صادره از شعبه ۸۵ دادگاه عمومی حقوقی تهران که به موجب آن به لحاظ تخلف مستأجر در واگذاری یک باب مغازه به غیر بدون اذن مالک حکم بر تخلیه ملک تجاری با پرداخت سرقفلی و نصف حق کسب و پیشه صادر شده است. دادگاه اولاً ـ نسبت به تجدیدنظرخواندگان ردیف‌های دو الی شش با التفات به اوراق پرونده حکمی به نفع مشارالیهم و به ضرر تجدیدنظرخواه صادر نشده و از ناحیه آنها در این رأی زیانی متوجه تجدیدنظرخواه نشده تا تجدیدنظرخواهی وجهی داشته باشد لذا مستنداً به بند ۱ ماده ۲۶ قانون تشکیل دادگاه‌های عمومی و انقلاب قرار رد تجدیدنظرخواهی صادر می‌گردد. ثانیاً ـ با التفات به جمیع اوراق پرونده خصوصاً صفحات ۹۸، ۹۹، ۱۰۰، ۱۲۷، ۱۳۴، ۱۴۹ و ۲۰۷ الی ۲۱۱ قدر مسلم بر این است که ورثه مرحوم الف.ع. و آقای الف.ع. حقوق خود را بدون اذن مالک به آقایان س.ن. و ح.م. منتقل نموده‌اند علی‌هذا صدور حکم تخلیه در قبال أخذ حقوق صنفی مستأجر یا منتقل‌الیه مطابق موازین قانونی صادر شده و از جهت صدور حکم تخلیه خدشه و خللی در آن نیست، دفاع وکلای مدافع تجدیدنظرخواه بر أخذ مجوز از مالک سابق ملک (آقای ح.م.) با توجه به اینکه مطابق نظریه هیأت کارشناسان تاریخ مندرج در این سند عادی با قدمت سند تطبیق ندارد همچنین با توجه به متن این سند دلیلی بر صدور مجوز مالک بر واگذاری حقوق صنفی ندارد علی‌هذا با رد تجدیدنظرخواهی در این قسمت مستنداً به ماده ۳۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی دادنامه تجدیدنظرخواسته را تأیید می‌نماید. در خصوص تجدیدنظرخواهی آقای ب.ح. با وکالت آقای م.ض. به طرفیت آقایان و خانم‌ها الف.، م.، ن.، ف. و ح. همگی مشهور به ع.، ف.ب. و ص.م.، ح.م. و س.ن. نسبت به قسمتی از دادنامه شماره ۹۰۰۷۲۳ مورخ ۲۳/۹/۱۳۹۰ که به موجب آن دادگاه محترم نخستین علاوه بر پرداخت نصف حق کسب و پیشه برای صدور حکم تخلیه مستأجرین، مالک را به پرداخت سرقفلی نیز محکوم نموده است از نظر اصطلاح بین حق کسب و پیشه و سرقفلی تفاوت آشکار وجود دارد حق کسب و پیشه در اثر اقدامات مستأجر در محل کسب «مانند دقت و تعهد کاری و رفتار صحیح و شایسته با مشتریان یا ارائه کالای فاقد عیب و با قیمت مناسب و نظم در کار» طی ادوار مختلف و با گذشت زمان به وجود می‌آید لکن سرقفلی غالباً وجهی است که موجر در ابتدای اجاره از مستأجر أخذ می‌نماید در قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ فقط یک حق مطرح شده بود و آن حق کسب و پیشه است در حالی‌که در قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ در صورتی که سرقفلی بر طریق صحیح شرعی به مستأجر انتقال داده شده باشد این حق برای وی بوجود می‌آید و در هنگام تخلیه، از طرف مستأجر قابل مطالبه است علی‌هذا محکوم نمودن تجدیدنظرخواه به پرداخت سرقفلی بدون اینکه دلیلی بر انتقال شرعی و قانونی آن ارائه شود خلاف موازین قانونی است لذا تجدیدنظرخواهی در این قسمت وارد تلقی مستنداً به ماده ۳۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی ضمن نقض این قسمت (محکومیت به پرداخت سرقفلی) از رأی صادره حکم به بی‌حقی صادر می‌گردد. این رأی قطعی است.رئیس شعبه ۳۷ دادگاه تجدیدنظر استان تهران ـ مستشار دادگاه/پژوهشگاه قوه قضائیه تخلف مستاجر و تخلیه ملک سرقفلی وکیل متخصص سرقفلی
